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法律講堂

房地產開發企業商標申請、使用和?;?/p>

信息來源:四川省河南商會     點擊數:7053次    更新時間:2013-06-25 10:03:12

中豪律師集團(四川)事務所高級合伙人律師

       深圳美地置業有限公司開發的深圳“香榭里花園”是深圳市的優秀住宅項目,投入了大量的人力、財力和物力,“香榭里花園”曾獲美國太平洋沿岸聯合會、西部建筑展示會美國知名建筑雜志BUILDER主辦的第36屆GOLD NUGGET AWARDS(金快獎)獲得終身成就大獎亞軍獎章,在深圳和全國享有較高的知名度。深圳美地置業有限公司于2000年8月4日將“香榭里(CHAMPSELYSEES)”文字商標向國家工商總局商標局提出在36類服務申請并于2001年11月28日獲準注冊服務商標(注冊號1675750)。深圳美地置業有限公司在申請的36類服務項目上對“香榭里(CHAMPSELYSEES)”文字商標依法享有商標專用權?!跋汩坷錚–HAMPSELYSEES)”商標可以讓人與蜚聲海內外的法國“香榭里大街(又名香榭里愛麗舍大街,英文名字HAMPSELYSEES)美好聯想起來。2003年8月20日,深圳美地置業有限公司通過上海市中級人民法院正式起訴上海龍倉置業股份有限公司、上海外灘房屋置換開發有限公司,兩公司開發的香榭里花園已經侵害深圳美地置業有限公司前述香榭里商標專用權,這是房地產界第一次利用法律?;ぷ⒉嶸癱曜ㄓ萌?,也是第一例因為房地產商標糾紛進行訴訟的案例。據深圳美地置業有限公司介紹,上海龍倉置業股份有限公司、上海外灘房屋置換開發有限公司是涉嫌侵害深圳美地置業香榭里花園商標專用權房地產開發商之一,在全國其他地區大約50多家房地產開發商涉嫌侵害其商標專用權,使深圳美地置業有限公司向一線二線城市擴展受阻(21世紀經濟報道2003年9月4日第6版)。商標權是一種無形財產和知識產權,是一種重要的資源,商標權凝結著商標權人的全部心血和汗水,代表了商標權人的發展歷史、資產、信用、經濟實力和美譽度等很多方面,商標的價值不僅可以用貨幣來衡量,而且在一定程度上比有形財產更重要,商標及其他知識產權的法律?;ひ殉晌煌笠滌繞涫竅嗤蚶嗨菩幸檔鈉笠抵渚赫鬧匾ū?。該案件發生,對于房地產開發企業如何提高商標法意識、如何申請注冊商標、合法使用商標和?;ど癱曜ㄓ萌ㄒ約捌淥;ぶ恫?,避免商標侵權,具有決定性和深遠的影響。隨著房地產公司的壯大和快速發展,運用法律手段,制定商標注冊、使用和?;さ戎恫ū;ふ鉸?,防范和控制風險,確保房地產公司穩健運行和可持續發展,顯得十分迫切和重要。有鑒于此,筆者對房地產開發企業商標申請、使用和?;ひ約爸恫ㄕ鉸員;ぷ魅縵侶凼?。

       一、商標權基本理論

       商標(TRADEMARK)俗稱牌子,是識別不同的生產和經營者提供的不同的商品和服務專用標記。商標一般由文字、圖形或其他圖案組成。商標可分為商品商標和服務商標。商標具有識別功能、標示來源的功能、保證品質的功能和廣告宣傳的功能。商標只有經過向國家工商局商標局申請并核準注冊才能成為注冊商標,注冊商標人對其注冊的商標依法享有商標專用權,受到法律的?;?。
       商標權又稱商標專用權,商標所有人在法律規定的有效期內對其經商標主管機關核準注冊的商標所享有的、排他的使用權和處分的權利。商標權是一種無形財產和知識產權,是一種重要的資源。商標權凝結著商標權人的很多甚至全部心血和汗水,代表了商標權人的發展歷史、資產、信用、經濟實力和美譽度等很多方面,商標的價值不僅可以用貨幣來衡量,而且在一定程度上比有形財產更重要,商標及其他知識產權的法律?;ひ殉晌煌笠滌繞涫竅嗤蚶嗨菩幸檔鈉笠抵渚赫鬧匾ū?。沒有任何其他財產和知識產權能夠象商標權那樣能夠代表商標所有人的全部財產。商標權?;さ目吞寤蚨韻笫巧唐泛頭竦謀曇塹納癱?。商標權具有獨占和壟斷性即其專有性,商標權人有權禁止他人未經許可,在同一或類似商品或服務上使用相同或類似的商標、商品名稱或裝潢使用。商標權只有在規定的期限內有效,超過規定期限即自行消失。商標權只能在授予該項權利的國家或地區受到?;?,故商標權具有地域性。
       注冊商標應當具備法定構成要素即換言之商標構成要素應當是由文字、圖形或文字和圖形的結合。注冊商標應當具備顯著的特征,便于識別,使人們能夠借助商標把不同的經營者提供的不同的商品和服務區別開來。而商品的通用名稱、直接表明商品質量、原料、功能、用途、重量、數量、規格、價值、原產地等商品本身內在特點和自然屬性的文字和圖形、地理名稱不具備顯著特征。注冊商標必須不與他人已經注冊的商標混同,不得違反公共良俗。
       商標的注冊實行自愿注冊和強制注冊的相結合原則,商標申請方法為“一類商品(或服務)、一件商標一份申請”,即同一申請人在不同類別的商品使用同一商標的,應當按照商品分類表分別提出注冊申請。申請人申請商標可直接向商標局,也可以委托具有商標代理資格的商標代理組織代理申請。商標注冊核準的實行申請在先原則為主,使用在先為補充的審核制度。

       二、房地產項目樓盤(產品)和廣告宣傳未做出,商標注冊應搶先
       商標是識別不同的生產和經營者提供的不同的商品和服務專用標記。房地產項目或樓盤是房地產公司提供的商品和服務,房地產項目或樓盤的名稱就是房地產公司商品和服務的商標。一個成功的樓盤對于房地產商來說,就是一個品牌,一種形象,隨著地產企業市場占有率和知名度的提升,作為無形資產重要組成部分和主要載體的商標,其價值也會隨之提升。如果沒有及時注冊商標,就如同錢存入銀行而為他人開戶,最終不為自己所屬。現實中相當數量的房地產公司在項目的規劃、設計、工程質量、管理與服務等每一個環節上都下足了功夫,力爭打造一個讓消費者信得過的產品,但對品牌的自我?;ひ饈恫磺?,他們中的大多數認為,公司在發展初期凡事要低調一些,?;ぷ約旱鈉放蘋共皇鞘焙?;有的公司甚至認為,房地產的區域屬性比較強,不大想去外埠謀求發展,過早投入人力、物力去?;て放潑揮斜匾?,足見商標法意識何等淡薄。在市場競爭愈演愈烈的今天,沒有品牌就沒有競爭力,就會在項目運作之前先輸一步。房地產公司要想得到長遠的可持續發展,就必須站在知識產權?;ふ鉸緣母叨?,重視和打造品牌,并給予必要的法律?;?,這應該成為更多的房地產開發商的共識。如萬科,它將自己的商標在45個類別進行全類?;?。淡化甚至忽略對品牌的?;?,在公司今后的發展中將會付出沉重的代價。在商標只有經過向國家工商局商標局申請并核準注冊才能成為注冊商標,商標所有人只有對注冊商標享有商標專用權,商標所有人商標專用權受到法律的?;?,有權排斥他人的惡意搶注和使用。相反,如果沒有及時注冊商標,就如同錢存入銀行而為他人開戶,最終不為自己所屬。房地產公司在開發一個新的房地產項目或樓盤立項之前,就要為新的房地產項目或樓盤起一個具有顯著特征和具有美好寓意的名字,命名同時時,應當通過國家商標局先進行商標申請查詢,通過查詢看是否有人注冊申請在先,如果已經有人申請注冊在先,就應立即另行命名,如果沒有有人申請注冊在先,就應立即申請注冊商標,通過依法申請注冊商標,?;ど癱曜ㄓ萌?。先申請注冊商標,后開發房地產,作樓盤的廣告宣傳,這就房地產開發公司的商標?;ふ鉸?。

       三、房地產公司商標和商號應統一
       商號又稱廠商的名稱或企業的名稱,其構成應當包括字號、所屬行業、組織,并在名稱前冠以所在行政區的名稱。是經營者在經營活動中用于表彰自己的營業或者企業的名稱,是經營者人格化、特定化的標志,商號使不同的經營者相互區分,同時能夠維系和表現經營者的商譽,與商標專利一樣是經營者的無形資產。商號依法登記后,其經營者就取得了對商號的專有使用權即商號權。商號權用于區分不同的生產者和經營者,商標權用于區分不同生產者或經營者提供的不同商品和服務。商號和商標權相比,商號具有更強的地域性。它只在其所在的登記機關管轄范圍內有其效力?;謊災輝諂渥趾派纖諞緣耐恍姓?、同一行業內享有排他性專有權,而商標權的效力及于全國范圍。商標專用權在全國范圍內享有排他性的專有權。房地產公司對其商號在行政區區域內在房地產行業享有商號權,在行政區域以外的區域和其他行業則不享有商號權。房地產公司對其注冊商標在注冊的商品和和服務享有排他的專用權。房地產公司要更好地依法?;ぶ恫?,重要措施就是應該作到商標和商號統一,彌補商號立法和商標立法的不足,形成知識產權?;さ牡有в?。使商標和商號相得益彰。如深圳萬科房地產公司,萬科既是其商號,又是其全國每一個房地產項目商標,是房地產公司商標和商號統一?;さ牡浞?。商標和商號都是房地產公司的重要知識產權,?;ぶ恫ǖ鬧匾侄尉褪薔】旖毯派昵胛⒉嶸癱?,將商標申請為商號或商號的一部分,而排斥他人的惡意搶注商標或商號。

       四、房地產公司申請的商標和商品服務類別
       申請注冊商標,是房地產公司依法?;ぶ恫ǖ鬧匾妥罨敬朧?,也是房地產公司知識產權?;ふ鉸緣鬧匾槌剎糠?。根據一類商品(或服務)、一件商標一份申請原則即同一申請人在不同類別的商品使用同一商標的,應當按照商品分類表分別提出注冊申請。在《商標注冊用商品和服務國際分類》的共計45類商品和服務中,房地產產業涉及建筑材料、建筑、房地產開發、物業管理等數個領域,涉及《國際商品和服務分類》的第06類金屬建筑材料、第19類非金屬建筑材料和第37類房屋建筑修理安裝服務等。為?;し康夭鏡鬧恫?,維護房地產公司的合法權益,本律師建議房地產公司商標申請的商標和商品和服務包含但不限于類別如下,以便房地產公司在決策時可予以參考。
       4.1建議申請的商標
       1.根據商標或商號漢語拼音或英文第一個字母組成的“圖形”
       2.漢語;
       3.漢語拼音和英文; 
       4.為節約申請費用,建議以上三部分可以組成作為一件商標申請。
       4.2建議應當申請商品和服務以及在國際商品和服務分類中類別
       第06類 金屬建筑材料
       1合金鋼、2鋼板、3鋼條、4鋼管、5金屬建筑物、6金屬柵欄、7金屬建筑材料、8金屬建筑結構、9鋼結構建筑、10建筑用金屬板、11鎳銀建筑或家具構件、12五金器具、13金屬容器、14金屬標志牌、15金屬焊條、
       第19類 非金屬建筑材料
       1建筑用木材、2膠合板、3非金屬建筑物、4非金屬建筑材料、5建筑石料、6水泥、7混凝土建筑構件、8耐火材料、9非金屬建筑結構、10非金屬建筑涂面材料、11石頭混凝土或大理石藝術品
      第35類 廣告、實業經營、實業管理、辦公事務
      1廣告傳播、2廣告、3廣告宣傳、4廣告代理、5廣告設計、6廣告策劃 、7商業管理輔助、8組織商業廣告展覽、9飯店商業管理、10進出口代理、11推銷(替他人)、12商業場所搬遷、13文件復制、14文字處理、15計算機數據庫信息系統化、16會計、17審計
      第36類 金融、不動產事務
      1保險、2資本投資、3藝術品估價、4不動產出租、5不動產代理、6不動產中介、7不動產管理8受托管理9信托10代管產業11典當經紀12擔保
       第37類 房屋建筑,修理,安裝服務
       1建筑施工監督、2建筑結構監督、3建筑信息、4建筑5道路鋪設、6建筑設備出租7室內裝潢修理、8電器設備的安裝維修、9車輛保養和修理10電梯安與裝修理11采礦、12計算機硬件安裝、維護和修理、13照明設備的安裝和修理
      4.3建議擴大注冊商品或服務類別
      第41類 教育培訓娛樂文體活動
      1學校(教育)、2安排組織會議、3安排組織大會、4安排組織研討會、5文娛活動、6組織表演(演出)7安排選美賽 8攝影 9翻譯10廣播電視節目制作
       第43類  食物飲料服務;臨時住宿
       1住所(旅館供膳食寄宿處)、2餐廳、3咖啡館、4飯店、5餐館、6旅游房屋出租、7汽車旅館、8會議室出租、9活動房屋出租、10備辦宴席
      第44類  醫療、農業、園藝服務
      1庭院風景布置、2美容院、3醫療診所、4醫院、5園藝、6療養院、7醫療輔助、8植物 養護、9衛生設施出租、10眼鏡行
      4.3申請注冊商標應提供的材料
      商標標準圖樣一式11份;
      營業執照副本或身份證復印件1份。
      4.4申請注冊商標所需的費用
      申請注冊的費用包括
      1.代理費用
      一份申請的代理費用大約2000元。
      2.申請注冊費
      1類×每份800元-1000元
      3.超項費項100元

       五、建議爭創馳名商標 
       馳名商標是指在市場上享有較高聲譽的并為相關公眾所熟知的注冊商標。馳名商標應當具備的構成條件有,一在市場上享有較高聲譽;二并為相關公眾所熟知;三須經商標局認定;四馳名商標須為注冊商標。
商標法給予馳名商標特殊的?;?,自馳名商標認定之日起,他人將與該馳名商標相同或相似的文字作為企業名稱一部分使用,且可能造成公眾誤認的,工商行政管理機關不予核準登記,已經登記,馳名商標注冊人可以自知道或者應當知道之日在2年內,請求工商行政管理機關予以撤消即禁止作為商號使用;將與他人馳名商標相同或相似的商標在非類似商品上申請注冊,且可能損害馳名商標注冊人的權益,從而構成商標法所述的不良影響的,由商標局駁回其注冊申請;使用在非類似商品上與他人馳名商標相同或相似的商標已經注冊的,自注冊之日起5年內,馳名商標注冊人可以請求商標評審為委員會予以撤消,但惡意注冊的,不受時間限制即禁止不當注冊;將與他人馳名商標相同或相似的商標使用在非類似商品上,且會暗示該商品與馳名商標注冊人存在某種聯系的,從而可能使馳名商標注冊人的合法權益受到損害的,馳名商標注冊人可以自知道或者應當知道之日在2年內,請求工商行政管理機關予以制止即禁止不當使用; 房地產公司?;ぶ恫ǖ鬧匾鉸災慌Υ叢焯跫?,申請成為著名商標和馳名商標。

       六、注冊商標的有效期及時辦理續展申請 
       注冊商標的有效期為10年,注冊商標的有效期期滿應當及時申請續展,注冊商標人應當在期限屆滿前6個月續展期內申請續展,注冊商標人如果沒有在6個月續展期內申請續展,商標法再給予6個月寬展期,注冊商標人如果沒有在6個月寬展期內申請續展,則注銷其注冊商標。所以注冊商標人應當在法律規定6個月續展期和6個月寬展期的續展期內申請續展,否則將痛失凝結著注冊人心血和汗水的知名商標。所以注冊商標人應當在法律規定6個月續展期和6個月寬展期的續展期內申請續展,每次申請續展的有效期限為10年,商標注冊人只有不斷申請續展才能持續地享有商標專用權。

 

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